الإجراء المناسب عندما تسير الأمور على ما يرام هو سداد الديون وتعزيز مركزك. بعد ذلك ستكون قويًا من الناحية المالية ويمكنك المضي قدمًا في المزيد من التوسع دون خوف من فقدان المكاسب التي لديك بالفعل. عندما لا تكون غارقًا في الديون ، فلا داعي للقلق بشأن دفع الدائنين لك. نظرًا لأن التاريخ المعتاد لنشاط تجاري ما هو دوري (ازدهار ثم كل 7 سنوات (زائد أو ناقص)) ، يمكنك التنبؤ بالوقت المناسب للاندماج.
عندما تكون الأسعار "جيدة جدًا لدرجة يصعب تصديقها ، تكون كذلك". في العامين السابقين للوصول إلى قمة السوق ، ارتفعت الأسعار بمعدل مذهل للغاية. لقد رأيت ارتفاع أسعار العقارات بنسبة 25٪ ، سنويًا ، في الأعلى تمامًا. هذا أمر لا يصدق وأنا أضمن لكم أنه لا يستطيع أن يحافظ على نفسه بهذا المعدل. على الرغم من صعوبة التخلي عن الربح ، إلا أنه لا يزال من الصعب بيع استثمار عندما يرتفع بشكل مستقيم. لكن ، افهم أن هذا عندما تحتاج إلى البيع. إذا لم يكن هذا هو ما تريد القيام به ، فأنت بحاجة إلى الانتقال إلى الخطة ب: سداد ديونك والاستعداد لانخفاض السوق.
إذا كنت خاليًا من الديون ، فيمكنك النجاة من الانخفاض ثم تصبح قادرًا على الوفاء بالديون وتأمينًا ماليًا عندما يأتي التعافي. أود أن أحكي لكم قصة أكبر مالك شقة في هوليوود.
كان عام 1980 عندما قابلت نيك. كان يمتلك 11 مبنى في ذلك الوقت. اشترى أسوأ المباني في المدينة. كانت هذه أفضل تدفق نقدي. كان يمتلك مباني من الطوب في الغالب. كان هذا لأن تكلفتها أقل من تكلفة المباني الجصية والخشبية. سمح هذا السعر المنخفض لنيك بتحقيق أرباح أعلى. سيشتري نيك مبنى. ثم أجرى دراسة للسوق ، واكتشف حجم الشقق وعدد غرف النوم التي تدر أعلى إيجار ، للقدم المربع. ثم أعاد تشكيل المبنى الخاص به للحصول على أعلى سعر للقدم المربع. لقد أنفق أكثر من 100000 دولار لكل مبنى للقيام بذلك. كان عليه أيضًا أن يثبت الزلزال جميع مبانيه.
أحد أسباب بيع المباني المبنية من الطوب بثمن بخس هو أنها بحاجة إلى تعزيز الزلزال. عندما انتهى نيك من إعادة تصميم مبنى ، كان ينتج تدفقات نقدية لطيفة للغاية. سيستخدم نيك هذا التدفق النقدي لشراء وإعادة تصميم المبنى التالي. كان هذا تفكيرًا ذكيًا جدًا. أين سقط نيك عن القضبان؟ أولاً سيجد الكثير ، بينما كان لا يزال في منتصف مهمة إعادة التصميم. هو فقط لا يمكن أن يمر بها. اقترض على أحد المباني المكتملة ليحصل على الدفعة الأولى لشراء المبنى.
ثم يقترض من مبنى آخر ليحصل على المال لإعادة تشكيل المبنى الجديد. الآن كان يعيد بناء مبنيين في نفس الوقت. من خلال الاقتراض على اثنين من مبانيه الناجحة ، كان عليه الآن دفع أقساط القرض للقرضين الجديدين. ذهبت الإيجارات من المباني القديمة الآن إلى المقرضين بدلاً من مشروع إعادة عرض نيك. لم ينتج المبنى الجديد ، الذي تم شراؤه للتو ، دخلًا كافيًا لتغطية القرض الجديد عليه لأن نصف المبنى كان فارغًا بسبب إعادة البناء. احتاج نيك الآن إلى الاستمرار في اقتراض الأموال لإصلاح المباني ودفع أقساط القروض على المباني التي لم تدر دخلاً كافياً. عندما تم الانتهاء من المبنى ، كان يدعم نفسه بشكل جيد للغاية.
هل كان نيك سعيدًا بذلك؟ لا ، لقد أراد المزيد والمزيد من المباني. إذا توقف نيك في أي وقت عن الاقتراض لشراء مبانٍ جديدة ، وانتهى لتوه من إعادة تصميم جميع مبانيه ، لكان بإمكانه اللحاق بنفسه والبدء في التوسع من مستوى جديد من الأمان. كان هذا هو استخدام أرباح المباني بعد سداد جميع مدفوعات قروضه لشراء المزيد من المباني وإعادة تشكيلها. نيك لم يستطع الانتظار وتعزيز موقفه. كان لديه كل مبنى يمتلكه يقرضه بأقصى قيمة ممكنة. كانت الإيجارات أكثر من كافية لتغطية المدفوعات على كل مبنى على حدة. اذا ماذا حصل؟
شيئان. الأول كان جشعه. دخلنا في ركود عام 1991 وانخفض سعر الأبنية. بدأت البنوك في حبس الرهن على المباني وإعادتها إلى السوق بأسعار رخيصة للغاية. نيك لم يكن بإمكانه أن يترك صفقة تمر به. اشترى 3 منهم. لقد اقترض آخر سنت يمكن أن يطرده من كل مبنى يمتلكه لشراء هذه المباني ، معتقدًا أنه لا يستطيع أن يرتكب أي خطأ. أحد البنوك جعله صفقة قرن. لقد أرادوا تخفيض الكثير من المال ولكن السعر "كان جيدًا جدًا لدرجة يصعب تصديقها".
كان نيك في عجلة من أمره للحصول على هذه الصفقة الكبيرة لدرجة أنه لم يكلف نفسه عناء إجراء عمليات الفحص والأبحاث الهيكلية العادية. بعد كل شيء ، كان نيك يمتلك 17 مبنى في هوليوود الآن ويعرف السوق بشكل أفضل من أي شخص آخر ، كما يعتقد. نظر إلى المبنى ورأى أنه كان عمره 20 عامًا فقط. كان المبنى فارغًا ، مما يعني أنه لا يجلب أي دخل. لم يزعج ذلك نيك ، كان سيؤجرها بسرعة وسيعول المبنى نفسه. ما لم يلاحظه نيك هو أن